O contrato de compra e venda de imóvel rural, também conhecido como promessa de compra e venda de imóvel rural, é onde estarão todas as condições para a compra e venda deste imóvel, as identificações, direitos e obrigações do vendedor e comprador do imóvel rural, a descrição do objeto do contrato, o valor acordado para a venda e a sua forma de pagamento, entre outras regras para a negociação.

É importante que esta negociação acompanhe o laudo da vistoria do imóvel rural.

Para que serve?

O contrato de compra e venda de imóvel rural serve para informar que o negócio está fechado entre as partes como garantia de que o acordo será cumprido.

O contrato não é definitivo, pois é preciso que a propriedade do imóvel seja transferida do vendedor ao comprador mediante o pagamento efetuado pelo comprador, quando a escritura definitiva é lavrada (decretada), sendo registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

O que deve conter?

O contrato de compra e venda de imóvel rural deve conter:

• A descrição do objeto do contrato, que é o imóvel rural que será vendido;
• O valor que o comprador pagará ao vendedor;
• Os prazos do pagamento;
• Os prazos da entrega do imóvel rural;
• As obrigações, os deveres e os direitos do comprador e vendedor;
• O que fazer em caso de rescisão por uma das partes.

Para que a venda do imóvel rural ocorra, ele deve estar cadastrado junto ao Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária).

É preciso se atentar às peculiaridades da propriedade a ser negociada no contrato de compra e venda do imóvel rural, pois algumas condições exigem cláusulas mais específicas, a exemplo de imóveis arrendados e imóveis com hipoteca averbada na matrícula.

Lembrando que a venda entre cônjuges não é permitida, assim como a venda de ascendente a descendente sem a permissão dos outros descendentes e do cônjuge, entre outras determinações do Código Civil.

Modelos de contrato prontos

Confira abaixo dois modelos de contratos de compra e venda de imóvel rural prontos para copiar, personalizar e utilizar.

1. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL

As partes abaixo qualificadas:

Vendedor: (nome, nacionalidade, profissão, estado civil, portador da Cédula de Identidade, RG nº xxxxxxxxx, inscrito no CPF sob o nº xxxxxxxxxx, e sua esposa , (nome, nacionalidade, profissão, estado civil, portador da Cédula de Identidade, RG nº xxxxxxxxxxxx, inscrito no CPF sob o nº xxxxxxxxxxxx), residentes e domiciliados à Rua xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, nº xxx, Bairro xxxxxxxxxxx, Estado de xxxxxxxxx).

Comprador: (nome, nacionalidade, profissão, estado civil, portador da Cédula de Identidade, RG nº xxxxxxxxxxxx, inscrito no CPF sob o nº xxxxxxxxxxxx, residente e domiciliado à Rua xxxxxxxxxxx, nº xxxxxxxxxx, Bairro xxxxxxxxx, Estado de xxxxxxxxxxxxx),

firmam entre si o presente contrato de compra e venda de imóvel rural, mediante as cláusulas e condições seguintes:

1 – Os VENDEDORES, proprietários do imóvel situado à Rua xxxxxxxxx, nº xxx, Bairro xxxxxxxx, Cidade xxxxxxxxxxx, Estado xxxxxxxxxx, com as seguintes dimensões (descrição completa do imóvel), adquirido através de (escritura definitiva, instrumento particular de compra e venda, ou outra forma pela qual a propriedade tenha sido adquirida), averbada no Cartório de Registro de Imóveis da cidade de xxxxxxxxxx, sob o nº de matrícula xxxxxxxx, resolveram vender ao COMPRADOR o referido imóvel, pelo valor de R$ xxxxxxxxx(valor por extenso), sob as condições seguintes:

2- O preço será pago da seguinte forma:

2.1- O valor de R$ xxxxxxxx (valor por extenso), a título de sinal, através de depósito em conta bancária conjunta dos vendedores, agência nº xxxxxxxxxx, conta nº xxxxxxxxx, do Banco xxxxxxxxx;

2.2- A segunda parcela, no valor de R$ xxxxxxxxxx (valor por extenso), no dia xx/xx/xxxx, que será paga somente após a apresentação de determinados documentos, relacionados a seguir;

2.3- O valor restante, no montante de R$ xxxxxxxxx (valor por extenso), no dia xx/xx/xxxx, quando será lavrada a Escritura definitiva.

3 – Os documentos exigidos, conforme cláusula 2.2, são os seguintes:

a) Título de Domínio da Propriedade;

b) Certidão Negativa de Ônus sobre o imóvel;

c) Certidão Negativa Quanto à Dívida Ativa da União Inscrita;.

d) Certidão Negativa para com a Fazenda Pública Estadual;

e) Certidão Negativa Municipal, com relação aos impostos que recaem sobre o imóvel.

f) Certidão Negativa do Cartório Distribuidor Judicial (no Fórum da cidade xxxxxxxxx), a Certidão Negativa do Distribuidor da Justiça Federal e a Certidão Negativa de Protestos, e Certidão Negativa da Justiça do Trabalho;

g) – Quitação do ITR – Imposto Territorial Rural dos cinco últimos exercícios ou a Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais Administrados e o CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural do exercício em curso e a Averbação da Reserva Legal exigida

4 – Na hipótese de pagamento em cheques, a quitação das parcelas e do negócio estará condicionada a compensação ou cobrança bancária correspondente.

4.1 – Se o COMPRADOR não cumprir sua obrigação, efetuando o pagamento das parcelas devidas, o contrato será rescindido, e o COMPRADOR será constituído em mora.

4.2 – Ocorrência a mora, os VENDEDORES se obrigam a restituir ao COMPRADOR o valor equivalente a XX% (por extenso) da quantia efetivamente paga, corrigido pelo (índice de reajuste) até a data da devolução.

5 – É transmitida ao comprador a posse precária do imóvel no ato da assinatura do contrato. A posse definitiva do imóvel, por sua vez, será transferida ao COMPRADOR no dia xx/xx/xxxx, conforme data prevista para lavratura da escritura, passando a responder por todos os impostos e taxas que recaírem sobre o imóvel, a partir desta data, ainda que lançados em nome dos VENDEDORES.

5.1 – O VENDEDOR se obriga a desocupar o imóvel na data especificada, e se não o fizer arcará com um aluguel diário de R$ xxxxxxxxx (valor p/ extenso), até a desocupação e entrega definitiva das chaves.

5.2 – O VENDEDOR se obriga a conservar o imóvel até a data da desocupação e entrega definitiva das chaves, ainda que para isso seja necessário arcar com eventuais despesas. O vendedor, também, deverá defender a posse do imóvel, evitando turbação ou esbulho de terceiros.

5.3 – O VENDEDOR declara que o imóvel objeto deste Contrato não possui qualquer restrição e estando completamente livre e desembaraçado de quaisquer dívidas e demais ônus reais;

5.4 – Declara ainda o VENDEDOR que não está vinculado ao I.N.S.S. (Instituto Nacional do Seguro Social), como empregador ou produtor rural.

5.5- O VENDEDOR, declara, além disso, que o imóvel, objeto do presente contrato, possui reserva ambiental obrigatória, exigida no percentual de 20% sobre a totalidade do imóvel, e por isso, nenhum obstáculo haveria para o registro do presente imóvel.

6 – As partes elegem o foro xxxxxxxxxxx para dirimir quaisquer conflitos decorrentes deste contrato, sendo que a parte vencida, suportará multa ou pena convencional de 10% (dez por cento) sobre o valor do presente Contrato, além das demais despesas judiciais, extrajudiciais e honorários advocatícios da parte vencedora.

E, assim, as partes cientes e de acordo com todas as cláusulas e condições do presente Contrato, assinam este instrumento em 02 (duas) vias, na presença das testemunhas abaixo.

_____________________________________
Cidade, xx de xxxxxxxxx de xxxx

_____________________________________

VENDEDOR

_____________________________________

COMPRADOR

_____________________________________

TESTEMUNHA

NOME:

RG:

_____________________________________

TESTEMUNHA

NOME:

RG:

2. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL

Pelo presente instrumento particular de Compromisso de Compra e Venda, comparecem de um lado, xxxxxxxxx, brasileiros, casados entre si em regime de comunhão xxxxxxxx; ele xxxxxxxxx, portador da CIRG n° xxxxxxxx, e inscrito no CPF/MF sob o n° xxxxxxxxx; ela, assistente social, portadora da CIRG n° xxxxxxx, e inscrita no CPF/MF sob o n° xxxxxxxxx, ambos residentes e domiciliados em xxxxx, na rua xxxxxxxxxx, n° xxxx, neste ato são representados por seu bastante procurador, com poderes especiais para vender, o Sr. xxxxxx, instrumento de mandado registrado em livro próprio, Livro xxx, fls. xxxx, do Cartório distrital xxxxxx, outorgado em xxxxxx, na cidade de xxxxxxxxx, estado do xxxxxxx, doravante simplesmente denominados de PROMITENTES VENDEDORES,

e de outro lado, xxxxxxxx, brasileiro, divorciado, comerciante, portador da CIRG n° xxxxxxxxx SP, inscrito no CPF/MF sob o n° xxxxx, residente e domiciliado na rua xxxxxx, na cidade de xxxxxxx, estado de xxxxxxx, doravante simplesmente denominado de COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, as partes têm entre si como justo e contratados o que a seguir mutuamente outorgam e aceitam:

Seção I – Do Objeto

CLÁUSULA PRIMEIRA – Que os PROMITENTES VENDEDORES, na qualidade de proprietários e legítimos possuidores, a justo título, de UMA GLEBA DE TERRAS, com área de xxxxxxx, confrontando em sua integridade com propriedade. Cadastrado no INCRA sob o n° xxxxxx, imóvel este livre e desembaraçado de todos e quaisquer ônus e vínculos, legais, judiciais, ou mesmo convencionais, e matriculado sob o n° xxxxx, do livro xxxxxxx do Registro de Imóveis desta comarca de xxxxxxxx, documento que faz parte integrante deste instrumento, se compromete a vender o imóvel acima descrito e individuado ao COMPROMISSÁRIO COMPRADOR.

Seção II – Do Preço:

CLÁUSULA SEGUNDA – Fica estipulado o preço certo e ajustado de R$ xxxxxx (número por extenso) a serem pagos da seguinte forma:
1) Um sinal de R$ xxxxxxx pago neste ato em cheque;
2) R$ xxxxxx (número por extenso), pagos em cheque já emitido e entregue aos PROMITENTES VENDEDORES para desconto no dia xxxxxxxx.
3) R$ xxxxxxxx (número por extenso) dia xxxxxxxxxxx;

CLÁUSULA TERCEIRA – O recibo de pagamento das parcelas será emitido pelo procurador dos PROMISSÁRIOS VENDEDORES, assim com serão por ele entregues as Notas Promissórias que servem de garantia do presente pacto, conforme forem sendo estas pagas.

CLÁUSULA QUARTA – Caso quaisquer das parcelas mensais vença em dia que não haja expediente bancário poderá o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR pagá-las no primeiro dia útil subsequente ao do vencimento.

Seção III – Da Mora do Compromissário Comprador

CLÁUSULA QUINTA – O não pagamento de qualquer das parcelas acima descritas, no prazo estipulado para seus respectivos vencimentos, implicará em multa moratória de 0,35% (trinta e cinco centésimos por cento) ao dia sobre o valor da parcela em atraso.

CLÁUSULA SEXTA – Deixando o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR de pagar na data estipulada, quaisquer das prestações, deverá pagar aos PROMITENTES VENDEDORES, além do principal e da multa acima estipulada, devidamente corrigidos pelo IGP/M, juros mensais de 1% (um por cento), por mês de atraso.

Seção IV – Pacto Comissório

CLÁUSULA SÉTIMA – Ficando o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR inadimplente em duas parcelas sucessivas o presente contrato será rescindido de pleno direito, por culpa exclusiva do COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, respondendo este por perdas e danos fixados na cláusula nona.

CLÁUSULA OITAVA – O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR será constituído em mora através de notificação extrajudicial a qual dará por rescindido o presente contrato, devendo o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR devolver o imóvel no prazo de 48 (quarenta e oito) horas.

CLÁUSULA NONA – Havendo a rescisão do presente por inadimplemento do COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, deverá este, além de restituir a posse do imóvel que lhe foi cedida, pagar aos PROMITENTES VENDEDORES, à título de perdas e danos já pré-fixadas, o valor de R$ ……….. (………….. reais).

Parágrafo primeiro – Havendo sido pago pelos CESSIONÁRIOS mais do que R$ xxxxxxxx (número por extenso), quando da rescisão do contrato, ficarão os CEDENTES obrigados a restituir o que receberam a mais do que este valor.

Parágrafo segundo – Não tendo sido pago valores suficientes a cobrir a multa penal poderão os PROMITENTES VENDEDORES mover a competente ação para receber o que falta para completá-lo.

Parágrafo Terceiro – O montante devido à título de custas judiciais e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da causa não estão compreendidos dentro do valor pré-fixado como perdas e danos.

Seção V – Condições Gerais

CLÁUSULA DÉCIMA – A partir da presente data, todos os impostos e taxas, e seus acréscimos legais, que recaírem sobre o imóvel deste contrato, ainda que lançados em nome dos PROMITENTES VENDEDORES ou de antecessores, serão de responsabilidade do COMPROMISSÁRIO COMPRADOR e por ele deverão ser pagos, nas épocas oportunas.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA – Que o COMPRADOR entra desde já na posse do imóvel ora cedido, exercendo em nome própria dita posse, ficando, contudo, condicionada a transferência da propriedade ao pagamento integral das parcelas pactuadas.

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA – O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR poderá fazer no imóvel quaisquer benfeitorias que julgar necessárias, respeitando as restrições deste instrumento e as posturas das autoridades competentes.

Parágrafo único – Em caso de rescisão do presente contrato por inadimplência do COMPROMISSÁRIO COMPRADOR não serão indenizáveis as benfeitorias por ele realizadas, sejam elas úteis ou necessárias, ficando expressamente vedado o exercício do direito de retenção

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – A Escritura definitiva do imóvel será outorgada em favor do COMPRADOR ou de quem o mesmo indicar, correndo as despesas por sua conta exclusiva.

Parágrafo primeiro – Os ora PROMITENTES VENDEDORES se comprometem, no prazo de 90 (noventa) dias, contados da quitação deste instrumento, a apresentarem todos os documentos necessários para a outorga da escritura definitiva de venda e compra.

Parágrafo segundo – Caso os PROMITENTES VENDEDORES não apresentem toda a documentação em decorrência da demora do fornecimento de Certidões por parte de qualquer órgão público ser-lhe-á facultada a prorrogação de prazo por mais 60 (sessenta) dias.

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA – Em caso de recusa da outorga da Escritura definitiva, uma vez quitado este compromisso, e atendidos os prazo supra mencionados, dará o direito ao COMPROMISSÁRIO COMPRADOR de requerer em Juízo a competente adjudicação compulsória do imóvel.

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA – O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR obriga-se a defender o imóvel ora vendido de qualquer ato de turbação ou esbulho, comunicando aos vendedores qualquer anormalidade que venha a ocorrer.

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA – Os PROMISSÁRIOS VENDEDORES declaram sob as penas da lei, civil e criminalmente, não haver sobre o imóvel objeto deste contrato, ação em trâmite, fundada em direitos real e pessoal.

CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA – O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR declara ter conhecimento do estado geral do imóvel, da existência ou não arrendatários assumindo integral responsabilidade perante, e por sua retirada.

CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA – Os PROMISSÁRIOS VENDEDORES declaram sob as penas da lei, não estarem sujeitos às exigências do “Decreto 2.173/97 E da Lei n° 8.212/91”, com referência a Previdência Social e ao Funrural

CLÁUSULA DÉCIMA NONA – As partes contratantes elegem de comum acordo o foro da situação do imóvel com renúncia expressa; a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para solucionar qualquer litígio que por ventura origine-se do presente contrato.

E por estarem assim justos e contratados, firmam o presente contrato em três vias de igual teor e forma.

[Local], [dia] de [mês] de [ano].

____________________
COMPROMISSÁRIO COMPRADOR

____________________
PROMITENTES VENDEDORES

____________________
TESTEMUNHAS(1)

____________________
TESTEMUNHAS(2)